??中房报记者 许倩 | 北京报道

??“年关”将至,超过30座城市房价加入到下跌队伍。

??国家统计局最新数据显示,11月70个大中城市中,新建商品房价格环比下降者21个,较前一个月增加了4个;二手房价格下跌者33个,连续2个月超30城二手房价格下调。其中,新房、二手房价格均环比下跌的城市有18家,包括合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳等热点城市。

??这背后是,年底偿债及业绩冲关双重压力下,房企不得不加紧“抢收”回笼资金。联动效应下,部分二手房业主亦纷纷降价销售。

??一位中型房企人士对记者表示,临近年末,不少开发商都把回款作为首要工作,尤其会对一些去化困难的项目进行降价促销,以实现回款目标。一些布局以三四线城市为主的房企,回款压力较大,优惠力度自然也会加大。

??多位业内专家认为,在资金受限、去库存压力加大的客观条件下,更多房企选择以价换量的方式降价促销,这样的趋势将持续至年末甚至明年一季度。

??以价换量,销售市场短暂回暖

??今年8月份以来,一些头部房企开始出现不同力度的降价促销活动。进入年末,更多房企面临业绩冲关加紧促销,这在一定程度上拉动了房地产销售市场的回暖。

??根据国家统计局数据,1~11月份,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1~10月份加快0.1个百分点。在持续8个月同比增幅为负的情况下,该指标已连续两个月正增长。而商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平。

??“虽然当前市场认为房屋销售市场以降温为导向,但降温不代表下跌。此前有较多购房需求持观望状态,到了年底会因为降价促销态势而积极入市。”一位资深地产人士称。

??房价走势仍在下探,尤其是三线城市降价者增多。

??国家统计局数据显示,2019年11月份,中国70个大中城市中,21个城市新房价格环比下降,44个城市新房价格上涨,5个城市房价持平,上涨城市数量连续6个月减少。新房价格环比下降的城市有:南京、杭州、合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、常德、湛江、韶关、泸州、南充、遵义。

??一线城市来看,仅广州新房价格环比下降。国家统计局数据显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅较前一个月扩大0.5个百分点。其中,北京、上海和深圳分别环比上涨1.7%、0.3%和0.2%,广州则下降0.5%。

??更能反映市场真实需求状况的二手房市场,降温更为明显。近两个月,70个大中城市中,二手房价格下跌的城市数量均超过30个。10月份,70个大中城市中,二手房价环比下调的城市数量为35个,11月这一数量为33个,这是近4年多的最低点。

??一线城市中,北京和广州11月份二手房价分别环比下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上涨1.4%。31个二线城市二手房价环比上涨0.1%,涨幅与前一个月相同。35个三线城市二手房价环比上涨0.3%,涨幅较前一个月回落0.2个百分点。二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落。

??11月,新房、二手房房价均环比下跌的城市有18个,分别是:合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、湛江、韶关、泸州、南充、遵义,其中,后10个均属三线城市。

??事实上,房地产运行周期的底部是否到来,什么时候到来,很难用市场规律来判断。2016年5月至今,本轮房地产周期已历经近五年“超长待机时间”,主要在于持续深化的调控拉长了楼市下行时间,因此市场成交增速能否企稳回升,政策仍是关键决定因素。

??12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

??多数机构人士认为,2020年房地产成交面积会出现回落。交通银行首席经济学家连平认为,房地产调控还将在较长时间内继续保持总体框架,2020年房地产政策不会大幅放松,“预计2020年商品房销售面积可能同比持平或下降至5%以内,房价涨幅有望收窄。”光大证券预计,2020年全国商品房销售面积将有8.5%的降幅。

??尤其“三四线城市在经历去库存浪潮平息、棚改货币化退坡之后,本地真实需求的不足和前期透支的影响将逐渐暴露,2020年成交同比可能下降5%~10%。”交通银行资深研究员夏丹认为。

??这意味着,房企抢收的动作仍得继续。

??业绩与资金双压逼近

??在年末冲刺阶段,率先以价换量的开发商,无疑获得了销售的主动权。

??“金九银十”期间,包括恒大、碧桂园、融创中国、保利、融信中国、禹洲地产、招商蛇口等房企在不同城市推出不同的促销优惠活动,包括折扣房、特价房、送车位、大礼包等。以恒大为例,8月20日至10月8日实施全员营销,优惠范围涉及全国各省市高达500余个楼盘。数据显示,仅10月份,恒大全口径销售金额达930亿元,环比增长11.9%,刷新了房企单月销售纪录。

??据报道称,恒大集团主席许家印在10月7日的季度工作会议上表示,地产业务的销售和销售回款仍然是公司未来的头等大事,一定要提前超额完成今年6000亿元的销售任务。同时,下半年销售回款要确保2800亿元、力争3000亿元。

??中指研究院数据显示,已发布11月份销售业绩的房企中,近8成销售金额实现同比增长。其中,越秀、中南置地、奥园、碧桂园等销售额同比增幅较大。越秀房地产11月份共实现销售金额78亿元,同比增长达202%,暂列第一。

??从前5名房企销售额来看,2019年1~11月,恒大、万科、碧桂园、融创4家房企的销售额均超5000亿元,保利发展紧随其后,为4197.2亿元。销售面积方面,除万科仍为个位数增长,其他4家房企均保持两位数增长。

??距离年终还有最后一个星期。结合部分房企之前曾发布的销售目标,记者统计发现,2019年前11月,佳兆业、世茂房地产、龙湖集团、阳光城、金科集团、中梁控股等10家房企已提前完成全年销售目标;中海地产、中国金茂、招商蛇口、恒大、雅居乐等9家房企完成销售目标的95%以上;保利置业、旭辉、华润置地、新城控股、融创中国、美的置业、融信集团等9家目标完成率在90%~94%。这些房企业绩目标完成均问题不大。

??但仍有部分房企面临业绩无法达标的压力。目标业绩完成率在80%及以下的有8家,如远洋集团、荣盛发展、蓝光发展、祥生地产、东原地产、福晟集团、朗诗绿色集团、泰禾集团。其中,泰禾集团的业绩完成率仅46%,朗诗绿色集团、福晟集团仅完成销售目标的66%。

??克而瑞数据显示,今年前11月,泰禾集团全口径销售额为689.2亿元,在所有房企中位列第42,其年度销售目标为1500亿元。而在2018年,泰禾集团销售额还可以排到行业前20。

??一个不妙的现实是,房地产去化压力仍在加大。易居研究院报告显示,截至2019年11月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米,环比增长1.9%,同比增长5.7%。当前库存规模已呈现连续12个月正增长态势,若对比历史数据,大致相当于2017年4月份的库存水平。当前中央明确不将房地产作为刺激经济的手段,即便出现房地产库存新问题,短期政策也不会大规模放松和刺激,因此去库存任务更多的还是会落在房企身上。

??除业绩压力,资金链是房企不得不面对的另一重压力。由于国内融资大幅受限,海外融资难以填补缺口,“卖房”已成为房企回笼资金的主要渠道。

??从开发企业到位资金数据来看,销售回款是其现金流改善的主要方式。1~11月份,房地产开发企业到位资金16.05万亿元,同比增长7 %,增速与1~10月份持平。其中,国内贷款23013亿元,同比增长5.5%;自筹资金52511亿元,同比增长3.7%;定金及预收款54482亿元,同比增长10%;个人按揭贷款24395亿元,增长13.9%。其中,后两项来源均与销售回款相关,在房企资金来源中共计占比49.14%。

??不止是降价,迫于资金压力,部分房企多次“断臂求生”。如今年年初以来,泰禾集团已进行超10笔股权转让,回笼资金超85亿元。为筹集资金,泰禾还进行了多次股权质押。而目前因信托借款合同纠纷,西藏信托已对福建中维地产、东莞金泽置业、泰禾集团及其董事长等6个被告提起诉讼,案件将于2020年2月11日开庭。市场猜测该信托目前或已逾期。

??“临近年末,不少开发商都把回款作为首要工作。大家都绷紧了弦,很努力地卖房,但资金压力并没有真正缓解。”一位房企营销人士说。

??“未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了。”12月5日,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌坦言,对于习惯了高增长的房企而言,明年将面临重大考验。

??(此文刊于中国房地产报12月23日02版)

??来源:中国房地产报