??中房报记者 曾冬梅 | 广州报道

??珠海,中国最早设立四个经济特区之一,孕育了三家上市房企——珠海华发实业股份有限公司(股票代码:600325.SH,以下简称“华发股份”)、广东世荣兆业股份有限公司(股票代码:002016.SZ,以下简称“世荣兆业”、格力地产股份有限公司(股票代码600185:SH,以下简称“格力地产”),人称“珠海地产三剑客”。在行业的数度跌宕中,华发股份一枝独秀,率先迈开全国化的步伐,目前离千亿只差临门一脚。而另外两家房企则固守珠海一隅、过早进行多元化发展,在主流赛道中被远远抛离,为各自的战略抉择付出了沉重的代价。

??12月16日,一则董事长辞任的公告把世荣兆业拉到聚光灯前,创始人梁家荣宣布将不在该公司担任任何职务。仓促间,世荣兆业只能宣布由公司副董事长周泽鑫先生代为履行董事长职务,主持董事会日常工作。值得一提的是,梁家荣的独子、被视为接班人的梁玮浩也在7月份辞去了副董事长、总裁的职务。

??父子两相继退出了公司的经营管理是一个不同寻常的事件。珠海当地的一位知情人士对中国房地产报记者表示,一个多月前,珠海市政协原副主席梁元东被“双开”,其所涉的问题包括违规低价出让土地和返还土地出让金,在房地产项目开发、旧厂房改造等方面为他人谋利,并非法收受巨额财物等。“梁元东曾在斗门区任职近十年时间,而世荣兆业的土地储备也是集中在斗门区。梁家父子的辞职可能与此有关。”

??据了解,在2016年,梁家荣曾因涉嫌洗钱罪被公安机关执行指定居所监视居住。

??在世荣兆业陷入群龙无首境地的同时,格力地产也在为一份定增兜底协议而头疼不已。12月4日,该公司在回复上交所问询时表示,为了支持公司发展,其控股股东在2016年和6个定增对象签订了远期购买协议,因为无法按照约定回购股票而在近期被冻结部分股份。从该公司近几年的业绩表现来看,无法回购股票很大程度上是因为经营不利,资金短缺。

??按照中指院的统计,截至2019年11月,共计330家房企发布了破产相关文书,主要分布于长三角与珠三角城市群,因为这些地方区域竞争激烈,地方小微房企生存更加艰难。世荣兆业、格力地产目前虽未到危及生存的局面,但前路依然荆棘密布。

??“早在2016年,世荣兆业就想全盘转让公司资产,但开价太高一直没有成交,现在敢接盘的人就更少了。珠海近期打算开展新一轮的国企整合,以格力地产目前的经营状况,很有可能进入被整合之列。”珠海某开发商透露。

??世荣兆业实控人退出管理层

??曾经的珠海最大“地主”——世荣兆业正处于一个很尴尬的局面,实控人及其接班人相继出走。在12月16日的公告中,世荣兆业表示近日接到公司董事长梁家荣提交的书面辞职报告,梁家荣因个人原因申请辞去董事、董事长职务,并同时辞去董事会战略委员会主任委员职务,辞职后,其将不在公司担任任何职务。“董事会将按照法定程序尽快完成董事、董事长的补选工作,在新任董事长选举产生前,由公司副董事长周泽鑫先生代为履行董事长职务,主持董事会日常工作。”

??从公告的措辞来看,梁家荣的辞职此前并无征兆,以至于上市公司无法提前选聘接任人选。“公司已经在筹备补选工作了,看是从现任管理层中补选还是外聘职业经理人。”12月18日,世荣兆业的一位内部人士表示。在该人士看来,此次公司管理层的变动并不算突然,毕竟此前已有数位高管离职。例如,9月17日,该公司董事、副总裁兼财务总监余劲宣布辞职。更早前的7月23日,梁家荣的独子、世荣兆业副董事长兼总裁梁玮浩已主动请辞。

??公告显示,梁家荣仍持有世荣兆业1.63亿股,占公司股份总数的20.15%。加上其父梁社增及日喀则市世荣投资所持的股份,梁家人共持有世荣兆业74.09%股份。因此,该公司内部认为,梁家的两代人虽然不再参与公司管理,但仍为公司实控人,不会抛下公司不管。

??梁家荣1962年出生在珠海斗门乾务镇乾东村,高中时期便外出闯荡,是当地人眼中农家子弟闯世界的标杆人物。1993年,梁家荣创立珠海市斗门县兆丰房产开发公司,于斗门拿下大量低成本的优质土地,一步步打拼成了珠海最大“地主”,其父也在2009年被捧上了珠海首富宝座。

??这位民营企业家辉煌人生的轨迹转折点出现在2016年。那年的7月,梁家荣因涉嫌洗钱罪被公安机关执行指定居所监视居住。世荣兆业急忙发布公告撇清关系,表示“公司具有完全自主的独立性,公司在资产、财务等方面和股东、董事、监事、高管完全独立,公司长期以来一直依法合规经营,公司不会涉及任何该等不利事项。”

??有消息指,自那次的事件后,梁家荣一直在美国居住,低调行事。

??珠海当地的一位知情人士告诉中国房地产报记者,此次梁家父子退出世荣兆业核心管理层,很可能是2016年那次事件的余波,导火线则是珠海市政协原副主席梁元东的“落马”。据11月11日的广东省纪委网站消息,梁元东构成职务违法并涉嫌受贿犯罪被“双开”。其违纪违法问题包括违规低价出让土地和返还土地出让金,甘于被不法私营企业主“围猎”,大搞权钱交易,在房地产项目开发、旧厂房改造等方面为他人谋利,并非法收受巨额财物等。据了解,梁元东已被逮捕,案件正在进一步办理中。

??翻看梁元东的简历可以发现,他在2003年至2012年间曾历任珠海市斗门区委副书记、副区长、区长、区委书记等职。而在斗门起家的世荣兆业,几乎所有土地储备都位于斗门,部分项目早期是通过协议出让取得,土地出让金低至70元至90元每平方米。

??“现在案件还在审查,如果最终确定一些土地的来源有问题,梁家人在管理上与上市公司进行切割,一定程度上是可以减少对上市公司的影响。”上述知情人士如此认为。

??格力地产大股东股份被冻结

??世荣兆业、格力地产可谓是一对难兄难弟,因为一个月前,格力地产的控股股东也出事了。11月14日,格力地产发布公告,透露控股股东珠海投资控股有限公司(以下简称“珠海投资”)所持有公司的部分股份已被冻结。珠海投资为格力地产的第一大股东,持有8.47亿股份,持股比例为41.13%。该公司本次被冻结了3.5亿股股份,占其所持股份比例的40.92%,占格力地产总股本比例的16.83%。

??申请冻结的是格力地产的三位小股东,其中一位甚至已把珠海投资告上法庭。中国房地产报曾独家报道,在2016年8月那笔30亿元的定向增发中,珠海投资与6位投资者签订了一份《附条件远期购买协议书》,约定了回购股票的相关条款,但是此后珠海投资并未如期履约,也因此才会被冻结股份。11月25日,上交所就此事对格力地产发出了问询函,要求该公司说明相关信息披露是否存在重大遗漏。

??在12月4日回复问询函的公告里,格力地产表示,珠海投资为支持公司发展,应定增对象要求,签订了《附条件远期购买协议书》,在格力地产定增股份锁定期满后一年内,如格力地产股票二级市场收盘价未达到一定条件,则珠海投资可能触发向定增对象购买其定增股份。格力地产强调对这份协议并不知情,相关诉讼和冻结事项属于公司股东层面的纠纷,不会对公司的自身利益及生产经营产生影响。

??先不论格力地产是否知情,无法否认的是,这笔定增的目的是为了改善格力地产的经营状况。格力地产创始人、董事长鲁君驷曾在一次媒体采访中透露了那次定增的细节,他表示当时国内的资本市场环境很差,股市从4000多点下跌到3000点,格力地产的股价与发行价倒挂,想要成功增发非常困难。为此,他亲自挂帅,成立专项工作组,走访了该公司的前十大、二十大股东,一遍遍介绍公司的发展状况和未来增值空间,最终才找到了6家投资者。

??这笔30亿元的定增资金大部分投向了香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程等项目。但事实证明,这些非地产业务并未如期给格力地产带来丰厚的回报,反而给公司增加了不少现金流压力。2016年至2018年间,格力地产的主营业务收入无法覆盖债务本息,经营活动现金净流量也都是负数。

??在这一背景下,珠海投资无力履约、回购投资者的股份并不难理解。

??布局过度集中 盲目多元化

??2019年,300多家房地产企业破产的新闻曾在地产业内掀起一阵热议,这被认为是严厉调控政策之下,地产行业的真实写照。

??据了解,这些破产房企主要分布于长三角与珠三角城市群,大多为当地开发企业。亿翰智库的一篇研究报告显示,2019年对于房企而言是非常艰难的一年,融资监管持续收紧,堪称史无前例,信托、海外债、开发贷等融资渠道均被堵。此次 “钱荒”,对于很多小型房企而言是致命一击。2019年出现资金问题的绝大多数是三四线城市的小型房企,布局仅限于当地市场,它们的出现很大一部分是借前几年市场繁荣的东风,风向一变,很容易被淹没在洗牌的浪潮中。此外,盲目发展或者过多的资源押宝多元化业务,拖累主业发展也是小型房企陷入生存危机的原因之一。

??虽然世荣兆业和格力地产目前尚未面临破产危机,但从发展路径来看,也与上述企业有颇多相似之处。“土储少、项目少,市场占有率低,深层次的原因可能是两家公司的发展重心都不在地产这块。”珠海一位资深业内专家表示。

??世荣兆业可谓是地地道道的地方房企,在20多年的发展历程中始终未走出珠海这座温暖的滨海城市,但也不满足于仅仅从事地产业务。2015年,该公司宣布计划全面布局大健康产业,3至5年将大健康产业发展成为公司的主营业务,为公司贡献总收益的30%以上。但在2016年梁家荣被指定居所监视居住后,这一战略并未推行下去,世荣兆业自2017年开始退出医疗及异地项目,专注珠海地产项目的开发变现。当时就有分析师表示,考虑到公司战略收缩,持续经营存在较大不确定性。

??在大健康产业发展受挫的同时,世荣兆业也错过了地产行业的一个黄金时代,自2015年来,该公司并未新增任何土地储备。截至2019年上半年,其土储建筑面积仅为179万平方米,绝大部分位于珠海市斗门区。虽然世荣兆业并未公布销售数据,但据业内推测,其年销售额仍只在30亿元左右。

??过于集中的土地储备令世荣兆业少了很多腾挪的余地。据珠海某开发商介绍,早在2016年,梁家荣就曾动过整体转让世荣兆业资产的念头,当时该公司拥有的土储建筑面积约340万平方米,梁家荣开价160亿元,但很多开发商嫌贵,最终无人接盘。“斗门现在的地价水平大概在8000元每平方米左右,按这个价格计算,世荣兆业目前的土储也值100多亿元,但现在谁都无法确定这些资产有没有问题,至少目前我们是不敢谈的。”

??格力地产的问题也是在于主业布局过于集中,过早开展多元化业务。早在2009年,该公司就开始进行多元化的布局,用了10年时间,将自己塑造成了一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业形象,但时至今日,多元化产业也并未有突出的利润贡献,代建业务的毛利率仅为地产业务的十分之一。格力地产的大部分收入依然还是来自地产的贡献,该公司强调从未把自身定位为一家全国布局的公司,也从未提出行业名次目标,也因此近年来销售额一直徘徊在20亿至30亿元的区间。但是存货规模大、项目分布集中、资产周转率低等问题还是令该公司在资金端倍感吃力,大股东连履行兜底协议、回购投资者股票的资金支出都无法应付。

??中指研究院在一篇报告中表示,受市场下行和调控不放松影响,房地产企业正在面临费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑的困境,尤其中小型房企仍将面临一定的盈利和资金压力。未来,在融资监管全方位趋紧的情况下,行业分化将会持续加剧。

??无数的地方中小房企已经淹没在历史长河,“珠海地产三剑客”见证了地产行业的高光时刻,却也无法逃避在市场竞争中被分化的命运,这其中有时代力量的助推,但更多的还是个体的抉择。

??(此文刊于中国房地产报12月23日09版)

??来源:中国房地产报